Arq. Esp Matilde Martinez, Directora de la Especialización en Gestión integral del hábitat del Departamento Posgrado y docente de la Facultad de Arquitectura y Diseño de la Universidad Católica de Santa Fe
El acceso a una vivienda adecuada en la legislación nacional
El derecho a una vivienda digna y adecuada se reconoce en nuestra Constitución Nacional a partir de la reforma de 1994, reforzándose en ese momento lo ya establecido por la adhesión de nuestro país al Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales de 1966, entre otros antecedentes. Sin embargo, a pesar del tiempo transcurrido, debemos reconocer que aún no está incorporado a nuestra cultura con el mismo valor que el derecho a la salud y el derecho a la educación.
Según la Declaración Universal de los Derechos Humanos de 1948, una vivienda para ser considerada adecuada debe cumplir con las siguientes siete características:
-Seguridad en la tenencia: contar con protección ante desalojos, hostigamiento u otras amenazas;
-Disponibilidad de servicios, materiales, facilidades e infraestructura (agua potable, desagües adecuados, eliminación de residuos, servicios de emergencia, etc.);
-Asequibilidad: su costo no debe impedir el goce de otros Derechos Humanos;
-Habitabilidad: debe brindar seguridad física y espacio suficiente;
-Accesibilidad: estar al alcance especialmente de grupos desfavorecidos y marginados;
-Ubicación: ofrecer acceso a empleos, servicios de salud y educación, etc. y no estar en zonas peligrosas; y
-Adecuación cultural: considerar y respetar la identidad cultural de sus habitantes.
Este derecho es más amplio que el derecho a la propiedad ya que busca asegurar a todos, incluso a los no propietarios, UN LUGAR SEGURO PARA VIVIR EN PAZ Y DIGNIDAD, tal como lo expresa la Observación N°4 del Comité de Derechos Económicos, Sociales y Culturales de la ONU, aprobada en diciembre de 1991.
El Estado argentino no puede estar afuera de la garantía de este Derecho Humano, tiene la obligación constitucional de ser un facilitador de las actividades de todos los participantes en la producción y mejora de viviendas, un regulador y mediador del mercado inmobiliario, garantizando este acceso a todos los sectores sociales.
La creciente inquilinización
En la historia de nuestro país han predominado programas habitacionales estatales que, pensados más como herramientas de reactivación económica anticíclica, priorizaron la producción de viviendas completas nuevas (“llave en mano” y ofrecidas en propiedad) dejando de lado: alquileres o alojamientos sociales públicos o privados, préstamos y asistencias para reformas o ampliaciones, acciones que movilicen viviendas vacías, políticas de tierras o de movilización de suelo urbanizado, conjuntos cooperativos, de emergencia, etc., entre otras posibles acciones que es necesario iniciar o profundizar.
Entre las circunstancias poco atendidas (o consideradas insatisfactoriamente) ha adquirido especial importancia en los últimos años la de los hogares inquilinos, no sólo por su creciente incidencia en el total de viviendas ocupadas (en algunas de nuestras ciudades llegan al 30%), sino porque acceder a un lugar con las características enunciadas al principio es cada vez más dificultoso para algunos e imposible para muchos de ellos.
Esta inquilinización de los hogares se repite incluso en países más desarrollados, sin inflación, en mucho, gracias a la financiarización del suelo y la vivienda, proceso global que ha incorporado estos items a los activos financieros. A esto se agrega en lo local, la asimetría que supone el carácter de contratos de adhesión, es decir no consensuados, de los contratos de locación.
Mejoras necesarias a la Ley de alquileres en vigencia
El debate actual sobre la Ley N° 27551 de alquileres, aún cuando ella fue producto de 5 años de trabajos previos y lleva apenas 2 años de vigencia, vuelve a interpelarnos sobre el rol del Estado en la garantía de este derecho constitucional.
Los aportes realizados por los distintos sectores involucrados (organizaciones de inquilinos, de corredores y desarrolladores inmobiliarios, consejos profesionales, oficinas municipales de atención a la problemática, investigadores, consultores, etc) en el Senado nacional en el mes de abril ppdo. han demostrado que es necesario y urgente:
-Poner efectivamente en marcha el Programa Nacional de Alquiler social (Título III de la ley en vigencia), incluyendo también un programa de vivienda pública en alquiler;
-Segmentar las políticas para el mercado inmobiliario de locaciones, contemplando desde la situación de pequeños locadores monotributistas hasta la de sectores que no requieren ayuda del Estado;
-Implementar programas de seguros sociales para emergencias, garantías estatales, créditos subsidiados para el pago en cuotas de los gastos de inicio de contrato o de moras en los pagos mensuales, etc. (acciones todas incluidas en el Título III pero sin materializar aún);
-Hacer efectivo el control sobre los registros obligatorios de los contratos, a los fines de contar con datos oficiales que permitan diseñar políticas más apropiadas;
-Provocar el aumento de la oferta privada de viviendas en alquiler (que viene decreciendo desde 2014) a través de, por ejemplo: exenciones impositivas para la construcción y oferta en alquiler por al menos 8 años; aumento de las cargas sobre las viviendas ociosas (estudios locales muestran que en las ciudades más importantes del país la cantidad de viviendas vacías es casi igual a la de hogares deficitarios), eximición a las viviendas en alquiler de bajo costo del Impuesto a los Bienes personales, ingresos brutos, Impuesto a los sellos, etc.
-Reconocer y fortalecer el rol de los gobiernos subnacionales y locales, decisivos para llegar a propuestas adecuadas a las variadas situaciones de nuestras provincias y ciudades, a través de: centros de atención al alquiler, defensorías, oficinas de mediación social y jurídica, programas especiales para hogares en zonas turísticas, para estudiantes, adultos mayores, jefas de hogar, etc., observatorios integrales de viviendas en alquiler que difundan precios de referencia y bancos de datos locales, entre otros.
-En virtud de estas diferencias regionales algunos actores han sugerido además considerar reemplazar el Indice de contratos de locación (ICL) fijado por la Ley en vigencia, por un ajuste basado en la variación del salario mínimo, vital y móvil. Estableciendo además que estos valores sean tomados como topes máximos, es decir, permitiendo ajustes por debajo de ellos según acuerdos entre partes.
Finalmente es de destacar que, más allá de lo ajustes necesarios en su implementación y de atender a estos avances repetidamente solicitados en su debate, la visión de la problemática desde una óptica de los Derechos Humanos hace necesario respetar desde el Estado el principio de no regresividad, fortaleciendo la previsibilidad, la transparencia y la seguridad que esta ley ha buscado aportar a los hogares que necesitan poder acceder a una vivienda adecuada a través del alquiler.